Die Tragbarkeit gibt an, wie sich Ihr Einkommen zu den laufenden Kosten Ihrer Immobilie verhält. Als Richtwert gilt, dass idealerweise nicht mehr als ein Drittel (33–39 %) Ihres Einkommens für die Immobilie aufgewendet wird. Diese Kennzahl spielt eine zentrale Rolle bei der Beurteilung eines Hypothekargesuchs und unterstützt Sie dabei, Ihre Budgetplanung transparenter zu gestalten.
Im nachstehenden Rechner können Sie sich das ausrechnen lassen und bei Zusage der Konditionen Ihren Antrag stellen.
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Tragbarkeit und Belehnung: Die entscheidenden Kennzahlen für Ihre Hypothek Wer den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, benötigt in den meisten Fällen eine Hypothek. Die Vergabe einer Hypothek ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Zwei der wichtigsten Kennzahlen dabei sind die *Tragbarkeit* und die *Belehnung*. Diese Werte spielen nicht nur eine zentrale Rolle bei der Bewilligung eines Hypothekargesuchs, sondern auch bei den Verhandlungen um den besten Hypothekarzins. In diesem Beitrag erklären wir, wie Hypothekarinstitute in der Schweiz die Tragbarkeit und Belehnung berechnen und geben Ihnen praktische Tipps, wie Sie diese Kennzahlen optimieren können – und so Ihrem Eigenheim ein Stück näher kommen. Was bedeutet Tragbarkeit? Die *Tragbarkeit* beschreibt das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den laufenden Kosten Ihrer Immobilie. Als allgemeine Faustregel gilt, dass nicht mehr als 33 % Ihres Einkommens für die Immobilie aufgewendet werden sollten. Dies stellt sicher, dass Sie sich Ihre Immobilie langfristig leisten können. Dabei handelt es sich um einen theoretischen Wert, den Hypothekarinstitute zur Beurteilung Ihres Gesuchs verwenden. Gleichzeitig hilft diese Kennzahl auch künftigen Eigenheimbesitzer:innen, eine bessere Übersicht über ihr Budget zu erhalten. Wie wird die Tragbarkeit berechnet? Die Tragbarkeit wird berechnet, indem alle wiederkehrenden Kosten der Immobilie durch das gesamte Einkommen geteilt werden. Idealerweise sollte dieser Wert nicht über 33 % liegen, um eine nachhaltige Finanzierung sicherzustellen.
Auf der Einnahmenseite stehen alle wiederkehrenden Einkünfte:
- Einkommen aus Erwerbstätigkeit
- Renten aus AHV und Pensionskassen
- Versicherungsleistungen, bspw. eine Erwerbsunfähigkeitsrente oder eine Leibrente
- allfällige Unterhaltszahlungen die Sie erhalten
- Erträge (Zinsen und Dividenden) aus dem Vermögen, das nach Kauf der Liegenschaft verbleibt
- allfällige Mieteinnahmen aus anderen, vermieteten Immobilien
Es werden sämtliche Einkommen des Haushaltes zusammengezählt, daher wird oft auch vom Haushaltseinkommen gesprochen. In den meisten Fällen ist hier das Bruttoeinkommen relevant, also Erwerbseinkommen vor Abzug der Sozialleistungen (AHV/IV und Pensionskassenbeiträge).
Auf der Seite der Aufwendungen stehen
- allfällige Amortisationen
- der kalkulatorische Hypothekarzins
Nebenkosten für die Immobilie
- Leasingverpflichtungen
- Unterhaltszahlungen die Sie leisten
- Kreditraten
Sollten Sie weitere Immobilien mittels Hypotheken finanziert haben, fallen auch diese Aufwendungen (Hypozins, Nebenkosten, Amortisationen) in die Tragbarkeitsrechnung
Ein wichtiger Aspekt bei der Berechnung der Tragbarkeit ist die Verwendung kalkulatorischer Hypothekarzinsen anstelle der aktuell gültigen Zinssätze. Diese kalkulatorischen Zinsen liegen in der Regel bei etwa 5 %, obwohl die tatsächlichen Marktzinsen historisch oft deutlich niedriger sind.
Der Grund dafür sind regulatorische Vorgaben, die auf den Richtlinien der Finanzmarktaufsicht (FINMA) basieren. Sie sollen sicherstellen, dass eine Hypothek nicht nur unter den derzeit günstigen Zinssätzen von 2–3 % tragbar ist, sondern auch in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten. Ein Beispiel für eine solche Stresssituation war die Finanzkrise 2008, als Hypothekarzinsen zwischen 4 und 5 % lagen. Durch diese konservative Berechnung schützen sich sowohl Kreditnehmer als auch Hypothekarinstitute vor finanziellen Risiken.
In der Tragbarkeitsberechnung werden die Nebenkosten pauschal mit 1 % des Immobilienwerts angesetzt. Diese Kosten umfassen unter anderem:
Diese Pauschale dient als Richtwert, um sicherzustellen, dass auch langfristige Ausgaben für den Unterhalt der Immobilie finanziell eingeplant sind.
Die Belehnung kann verbessert werden, indem der Anteil eigener Mittel erhöht wird. Dies kann direkt oder indirekt geschehen. Bei der direkten Methode werden die eigenen Mittel als hartes Eigenkapital, also in Form von Bargeld auf dem Konto eingebracht. Die indirekte Methode sieht die Verpfändung der jeweiligen Guthaben vor, dies zu Gunsten des Hypothekarinstitutes.
Oftmals werden Eigenheimkäufer:innen mittels Erbvorbezug von den Eltern oder Grosseltern unterstützt. Doch das sind nicht die einzigen Möglichkeiten. Hier eine Auswahl weiterer Optionen:
Harte Eigenmittel
Der klassische Weg, mehr eigene Mittel aus dem Cashbestand und den Vermögensanlagen einbringen.
Vorsorgegelder
Gelder aus der Säule 3a und der Freizügigkeitsstiftung können für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden. Entweder als Verpfändung oder als Vorbezug.
Versicherungspolicen
Vielleicht haben Sie eine Lebensversicherungspolice oder andere Versicherungslösungen, jeweils mit Rückkaufswert. Diese könnten allenfalls als Zusatzsicherheit verpfändet werden.
Erbvorbezug
Ein Erbvorbezug der Eltern oder Grosseltern ebnet oftmals den Weg zum Traum vom Eigenheim.
Darlehen
Ein Darlehen kann ebenfalls helfen. Hier ist allerdings zu beachten, dass ein allfälliger Darlehenszins die Tragbarkeit verschlechtert. Zudem akzeptieren nicht alle Banken vorbehaltslos Darlehen von Personen ohne direkten (Familien-)Bezug zu Ihnen.
Aktuell ist die SARON-Hypothek im Vergleich zur Festhypothek die günstigere Option. Allerdings sollte das Risiko zukünftiger Zinsänderungen berücksichtigt werden.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im Dezember 2024 den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf 0,5 % gesenkt. Angesichts einer rückläufigen Inflation, die im Dezember 2024 bei 0,6 % lag, erwarten Marktbeobachter weitere Zinssenkungen im Jahr 2025. Prognosen gehen von einer Reduktion des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte im März 2025 aus, mit der Möglichkeit weiterer Senkungen im Jahresverlauf.
Diese Entwicklungen könnten dazu führen, dass der SARON-Zins weiter sinkt, was die Attraktivität von SARON-Hypotheken erhöht. Dennoch bleibt eine gewisse Unsicherheit bestehen, da zukünftige wirtschaftliche Entwicklungen und geldpolitische Entscheidungen schwer vorherzusagen sind.
Unser Tipp: Beobachten Sie die Zinsentwicklung genau und prüfen Sie, ob eine SARON-Hypothek oder eine Festhypothek besser zu Ihrer individuellen Finanzplanung passt. Eine Beratung durch einen unabhängigen Hypothekarexperten kann dabei hilfreich sein.
Die Credivia AG steht für zuverlässige und professionelle Hypothekenvermittlung, um Ihnen dabei zu helfen, Ihre finanziellen Ziele in Bezug auf Immobilien zu erreichen. Dank unseres großen Geschäftsvolumens bieten wir Ihnen Sonderkonditionen, die Einzelkunden häufig nicht zur Verfügung stehen. Profitieren Sie zudem von der Verhandlungskompetenz und dem umfassenden Fachwissen unserer erfahrenen Berater. Unsere tiefgreifende Marktkenntnis und die Tatsache, dass wir mit über 50 Finanzierungspartnern zusammenarbeiten, geben uns Einblicke in deren Kriterien sowie die aktuellen Marktbedingungen. So können wir Ihnen die bestmögliche Hypothek anbieten, während Sie mit nur einem Ansprechpartner kommunizieren. Unser Service zeichnet sich durch unabhängige Beratung aus, da wir weder an ein bestimmtes Finanzinstitut noch an deren Produkte gebunden sind. Dies ermöglicht es uns, Ihnen eine ganzheitliche und objektive Beratung zukommen zu lassen. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess: von der ersten Kontaktaufnahme bis hin zum Vertragsabschluss und darüber hinaus. Unsere Unterstützung sichert Ihnen eine reibungslose Erfahrung bei der Realisierung Ihrer finanziellen Projekte. Ob eine Umschuldung einer bestehenden Hypothekenfinanzierung, der Kauf einer Immobilie, die Finanzierung Ihres Bauvorhaben oder der Umbau oder Renovierung Ihrer Bestandsimmobilie - Credivia AG unterstützt sie bei der Analyse, Auswahl und Prozess zur Umsetzung Ihrer Finanzierungsziele. Fragen Sie uns noch HEUTE!
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- Siegmund Maarkl
- Giovanna Berandi
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